政策一

國家稅務總局關于納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告

國家稅務總局公告2016年第73號 2016.11.24

　　現將納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題公告如下：

　　一、納稅人轉讓不動產，按照有關規定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。

　　二、納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應納稅額：

　�。ㄒ唬�2016年4月30日及以前繳納契稅的

　　增值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業稅）］÷（1+5%）×5%

　�。ǘ�）2016年5月1日及以后繳納契稅的

　　增值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）］×5%

　　三、納稅人同時保留取得不動產時的發票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑發票進行差額扣除。

　　本公告自發布之日起施行。此前已發生未處理的事項，按照本公告的規定執行。

　　特此公告。

國家稅務總局

2016年11月24日

關于《國家稅務總局關于納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額納稅扣除憑證有關問題的公告》的解讀

2016年11月30日　　　　 國家稅務總局辦公廳

　　《國家稅務總局關于發布〈納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）第八條規定，納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務部門監制的發票。（二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。（三）國家稅務總局規定的其他憑證。

　　在實際執行中，部分納稅人由于丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，但可以提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料。為此，本公告明確了如下事項：

　�。ㄒ唬┘{稅人轉讓不動產，按照有關規定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。

　�。ǘ�）納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，應當按公告所列公式計算增值稅應納稅額。

　�。ㄈ�）納稅人同時保留取得不動產時的發票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑發票進行差額扣除。

營改增后22項差額征稅項目及開票規定（截止2016.08.31）<段文濤、樊劍英>

營改增后增值稅差額征稅及開票政策解析<趙國慶>

營改增差額征稅具體項目及備案資料明細

銷售不動產差額征稅如何開票

答：1。普通征稅人銷售其2016年4月30日前獲得(不含自建)的不動產，能夠抉擇適用簡易計稅辦法，以獲得的全部價款和價外費用減去該項不動產置辦原價或許獲得不動產時的作價后的余額為銷售額，依照5%的征收率計算應征稅額。

2。普通征稅人銷售其2016年5月1日后獲得(不含自建)的不動產，應適用普通計稅辦法，以獲得的全部價款和價外費用為銷售額計算應征稅額。征稅人應以獲得的全部價款和價外費用減去該項不動產置辦原價或許獲得不動產時的作價后的余額，依照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關停止征稅申報。

3。小規模征稅人銷售其獲得(不含自建)的不動產(不含集體工商戶銷售購置的住房和其他團體銷售不動產)，應以獲得的全部價款和價外費用減去該項不動產置辦原價或許獲得不動產時的作價后的余額為銷售額，依照5%的征收率計算應征稅額。

4。其他團體銷售其獲得(不含自建)的不動產(不含其購置的住房)，應以獲得的全部價款和價外費用減去該項不動產置辦原價或許獲得不動產時的作價后的余額為銷售額，依照5%的征收率計算應征稅額。

5。北京市、上海市、廣州市和深圳市，團體將購置缺乏2年的住房對外銷售的，依照5%的征收率全額交納增值稅：團體將購置2年以上(含2年)的非一般住房對外銷售的，以銷售收入減去購置住房價款后的差額依照5%的征收率交納增值稅。

政策二

根據《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第4號）規定：五、轉登記日前連續12個月（以1個月為1個納稅期）或者連續4個季度（以1個季度為1個納稅期）累計銷售額未超過500萬元的一般納稅人，在2019年12月31日前，可選擇轉登記為小規模納稅人。

　　根據《國家稅務總局關于統一小規模納稅人標準等若干增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2018年第18號）規定：二、符合規定的納稅人，向主管稅務機關填報《一般納稅人轉為小規模納稅人登記表》（表樣見附件），并提供稅務登記證件；已實行實名辦稅的納稅人，無需提供稅務登記證件。主管稅務機關根據下列情況分別作出處理：
　　 （一）納稅人填報內容與稅務登記、納稅申報信息一致的，主管稅務機關當場辦理。
　　 （二）納稅人填報內容與稅務登記、納稅申報信息不一致，或者不符合填列要求的，主管稅務機關應當場告知納稅人需要補正的內容。

根據以上法條政策解讀，A公司所取得房子時間為2019年，不屬于2016年4月30前取得的，不能進行差額征稅。A公司為一般納稅人就必須進行全額9%，繳納增值稅。因其進項為個人去稅務局代開的普票無法進行抵稅。則實際承擔為180/1.09*0.09=14.86萬元。 如何讓A公司少交稅或不交稅，可同步減輕B公司的稅負。 首先，讓A公司降為小規模納稅人(見前述 政策二)，再讓A公司以小規模納稅人按稅率5%差額開具增值稅普通發票，開票額為180萬，稅額為0.

熟悉政策，靈活應用政策，是會計師特別是注冊會計師的專長，我們為各行業客戶，各種應用需求的客戶在分析案例時，不僅要眼睛盯著自已如何節稅，對于增值稅來說是鏈條稅，更要從上下游一條線出發分析各個潛在的節稅可能。